近日,易居企业集团克而瑞研究中心发布了1-8月份房地产企业新增土地TOP100榜单,其中,碧桂园在新增土地价值(2391.7亿元)以及新增土地面积(9170.3万㎡)两个榜单上均为第一,另外,万科、恒大、融创等都名列前茅。而西安,新增土储建面为近1000万平方米。业内人士分析,未来大西安土地市场竞争的激烈程度会有增无减,西咸、高陵、临潼、鄠邑的土地会迎来激烈争抢,土地获取成本会继续上涨。

??中西部区域为TOP100房企土储布局重点

?? 8月份,部分房企都公布了半年业绩,从1-8月份房地产企业新增土地TOP100榜单上各梯队房企销售和新增货值来看,超过5成土地被销售TOP10所获得,新增货值在百强占比达到50%,规模上仍有较大上涨空间,土储上领先的优势成为新城、龙湖、华润冲击1500亿、甚至更高业绩的底气。

?? 榜单分析显示,从拿地销售比来看,1-8月销售百强房企平均拿地销售比为0.44,相比2017年0.6仍有一定差距。但TOP11-20梯队房企1-8月拿地销售比仍达到0.56,高于百强平均值。在冲击千亿、1500亿规模的路上,较其他梯队房企而言投资更加积极,旭辉、阳光城等企业货值快速增长。

?? 数据显示,截止到8月末,销售TOP100房企在三四线新增拿地建面占比达到60%。而中西部成为房企布局的重要区域,新增拿地建面占比接近43%,高居第一位,重庆、郑州新增土储建面大幅领先其他城市,昆明、西安、武汉等城市排名也相对靠前。其中,西安的新增土储建面为近1000万平方米。可以预见,未来各大房企在中西部城市争夺将愈发激烈。

??全国土地市场降温

??西安2宗地流拍

?? 另外,自三季度以来,全国市场土地流拍数量增多、溢价率明显下滑。中原地产近日发布数据显示,前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗,去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流标流拍的土地宗数涨幅均超100%。例如,8月底,武汉出让10宗地块,最终7宗成功出让,2宗流拍,1宗拍至熔断;广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍;福州4宗地块均在一轮举牌后成功出让等等。中原地产指出,流标流拍的土地质量普遍不佳,多具有远郊地段、配建规模大、权属关系复杂等特点。与此同时,部分地块挂牌价格过高,土地交易规则苛刻,也是导致企业放弃的因素。

?? 目前,多个热点城市为控制地价过高,普遍对土地设置最高限价,同时提出配建等要求,西安也不例外,一位新进西安市场的房企营销负责人表示,因为限价政策比较严厉,所以就算地块优质,企业也普遍不会冒险去高价拿地。在楼市调控不断深入的大背景下,土地市场正在走向理性。

?? 而近期,西安也出现2宗地流拍。据西安市国土资源局公告显示,8月17日位于灞桥区的BQ2-4-54地块因申请竞买人数不符合拍卖文件约定,造成宗地流拍;8月21日位于莲湖区的LH2-14-40-1号地块同样因竞买人数不符合拍卖文件约定,导致流拍。但是,有业内人士分析,两宗土地流拍可能和地块出让条件有关。

??本地供需不平衡

??土地供给依然重要

?? 西安市统计局近期发布的数据显示,上半年,西安市房地产开发完成投资1316.36亿元,同比增长8.8%。其中,土地购置费263.19亿元,增长94.0%,土地购置费占西安市房地产开发投资的20.0%,拉动西安市房地产开发投资增长10.5个百分点。

?? 可见,西安土地市场仍处于高温。从近期的有关数据来看,土地价格持续走高,平均楼面地价达到2803元/㎡。从7月份一组市场数据来看,在净地公开招拍挂中,房企竞拍激烈,高陵、浐灞、西咸国际教育园区等宅地价格涨幅明显。其中,西咸国际教育园区一宗宅地引来10家品牌房企竞拍,成交楼面地价超过6000元/㎡。位于三环外灞河新区的商服用地拍出了1607万元/亩最高单价;高陵一宗商品房用地溢价率达到480%,同比涨幅近10倍。据统计,8月西安市合计供应土地24宗,供应土地面积196.70万㎡,环比上涨近一倍。

?? 美城机构市场部总监沈玮表示,目前西安土地市场还是很火,主要是因为主城区已经无地可拿,而政府需要扩大西安版图,所以需要往一些非限购区域扩张。如安康、榆林、杨凌、宝鸡等周边区域。西安土地市场暂不会出现降温,因为市场供需关系,开发商只有愿意拿地,供应量才会上来,才能从根本上解决供小于求的矛盾所在。

?? 有业内人士分析,下半年土地供应速度要比上半年更快,竞拍激烈程度依然,郊县市场还将继续走热。此外,以蓝田和渭南为代表的远郊及周边三四线城市吸引了融创、碧桂园、富力等品牌开发商争相入驻,未来大西安将迎来新一轮的地产价值兑现。而随着土地出让更为正规化、透明化,公开招拍挂未来会大批量供应,存在较大的合作机会。 华商报记者 张毅 党兰